Как создать ТСЖ

Что представляет собой ТСЖ?

Товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для:

совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме;
обеспечения эксплуатации этого комплекса;
владения, пользования и распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.

ТСЖ является некоммерческой организацией, то есть основная цель его деятельности – общественные блага, а не извлечение прибыли.

На ТСЖ, как некоммерческую организацию, распространяется действие Федерального закона «О некоммерческих организациях», в том числе относительно правового положения этой организации.

ТСЖ может объединять граждан и других собственников жилых помещений в многоквартирном доме.

Как создается ТСЖ?

Порядок создания ТСЖ определен Жилищным кодексом Российской Федерации и состоит из нескольких этапов.

1 этап - проведение общего собрания собственников помещений с целью выбора способа управления многоквартирным домом товариществом собственников жилья.

2 этап – составление протокола собрания по вопросам, включенным в повестку дня общего собрания и вопросам, поставленным на голосование.

3 этап – утверждение устава ТСЖ более чем 50 процентами голосов собственников помещений в многоквартирном доме от общего числа голосов собственников помещений в таком доме.

4 этап – подача заявления о регистрации ТСЖ.

5 этап – получение свидетельства о регистрации ТСЖ как юридического лица.

6 этап – открытие банковского счета.

Необходимо отметить, что для создания ТСЖ необходимо простое большинство собственников помещений, то есть более 50%.

Срок действия ТСЖ по общему правилу не ограничен. Соответственно, товарищество создается для регулярного решения вопросов управления общим имуществом в многоквартирном доме и действует бессрочно. Иная ситуация может быть предусмотрена в уставе ТСЖ, нормы которого могут установить определенный срок деятельности товарищества, по истечении которого оно подлежит ликвидации.

В одном многоквартирном доме собственники помещений могут создать только одно товарищество собственников жилья.

Регистрацию юридических лиц осуществляет Федеральная налоговая служба.

Как возникает и прекращается членство в ТСЖ?

У собственника помещения в многоквартирном доме членство в ТСЖ возникает на основании заявления о вступлении в ТСЖ.

У лиц, приобретающих помещения в многоквартирном доме, - после возникновения у них права собственности на помещения.

Членство в ТСЖ прекращается с момента подачи заявления о выходе из членов ТСЖ или с момента прекращения права собственности на помещение.

Какие органы управления создаются в ТСЖ?

1. Общее собрание является высшим органом управления ТСЖ и созывается в порядке, установленном уставом товарищества.

Компетенция общего собрания:

внесение изменений в устав ТСЖ;
принятие решения о реорганизации и ликвидации ТСЖ;
избрание правления и ревизионной комиссии (ревизора) ТСЖ;
установление размера обязательных платежей и взносов членов товарищества;
образование специальных фондов товарищества, в том числе резервного фонда, фонда на восстановление и ремонт общего имущества в многоквартирном доме и его оборудования;
принятие решения о получении заемных средств, в том числе банковских кредитов;
определение направлений использования дохода от хозяйственной деятельности ТСЖ;
утверждение годового плана о финансовой деятельности ТСЖ и отчета о выполнении такого плана;
рассмотрение жалоб на действия правления ТСЖ, председателя правления ТСЖ и ревизионной комиссии (ревизора) ТСЖ;
принятие и изменение по представлению председателя правления ТСЖ правил внутреннего распорядка ТСЖ в отношении работников, в обязанности которых входит обслуживание многоквартирного дома, положения об оплате их труда;
определение размера вознаграждения членов правления ТСЖ;
принятие решений о сдаче в аренду или передаче иных прав на общее имущество в многоквартирном доме;
другие вопросы, предусмотренные Жилищным кодексом Российской Федерации или федеральными законами.

Кроме того, общее собрание членов ТСЖ имеет право решать вопросы, которые отнесены к компетенции правления товарищества.

Порядок проведения общего собрания членов ТСЖ (не путать с общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме!) определен статьей 146 Жилищного кодекса Российской Федерации.

2. Правление ТСЖ осуществляет руководство деятельностью товарищества.

Полномочия правления:

соблюдение законодательства и устава ТСЖ;
контроль за сбором обязательных платежей и взносов;
составление смет доходов и расходов ТСЖ и отчетов о финансовой деятельности, предоставление их на утверждение общему собранию членов ТСЖ;
управление многоквартирным домом или заключение договоров на управление им от имени ТСЖ;
наем работников для обслуживания многоквартирного дома и увольнение их (в соответствии с трудовым законодательством);
заключение договоров на обслуживание, эксплуатацию и ремонт общего имущества в многоквартирном доме;
ведение списка членов ТСЖ, делопроизводства, бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности;
созыв и проведение общего собрания членов ТСЖ;
выполнение иных вытекающих из устава ТСЖ обязанностей.

3. Ревизионная комиссия является органом контроля ТСЖ

Полномочия ревизионной комиссии:

проводит плановые ревизии финансово-хозяйственной деятельности ТСЖ не реже одного раза в год;
представляет общему собранию членов ТСЖ заключения о смете доходов и расходов на соответствующий год и отчет о финансовой деятельности и размерах обязательных платежей и взносов;
отчитывается перед общим собранием членов ТСЖ о своей деятельности.
Общее собрание, правление и ревизионная комиссия являются органами, наличие которых в ТСЖ обязательно.
Однако члены ТСЖ на общем собрании могут создавать и иные органы, например, инициативные комиссии:
для проведения разовых мероприятий ТСЖ;
для выяснения и обобщения мнения собственников помещений по различным вопросам деятельности ТСЖ;
для подготовки предложений для правления;
для решения частных вопросов внутреннего распорядка, не входящих в компетенцию общего собрания или правления.

Какие права и обязанности может осуществлять ТСЖ?

Товарищество собственников жилья является юридическим лицом с момента его государственной регистрации.

Как юридическое лицо, ТСЖ имеет права и несет обязанности, которые необходимы для осуществления им своей уставной деятельности.

1. Права ТСЖ:

заключать в соответствии с действующим законодательством договор управления многоквартирным домом, а также договоры о содержании и ремонте общего имущества, договоры об оказании коммунальных услуг и прочие договоры в интересах членов ТСЖ;
определять смету доходов и расходов на год, в том числе необходимые расходы на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, затраты на капитальный ремонт и реконструкцию дома, специальные взносы и отчисления в резервный фонд, а также расходы на другие, установленные уставом ТСЖ цели;
устанавливать на основе принятой сметы доходов и расходов на год ТСЖ размеры платежей и взносов для каждого собственника помещения в многоквартирном доме в соответствии с его долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме;
выполнять работы для собственников помещений и предоставлять им услуги;
пользоваться предоставляемыми банками кредитами в порядке и на условиях, которые предусмотрены законодательством;
передавать по договору материальные и денежные средства лицам, выполняющим для ТСЖ работы и предоставляющим ТСЖ услуги;
продавать и передавать во временное пользование, обменивать имущество, принадлежащее ТС;
в случаях, если это не нарушает права и законные интересы собственников помещений, предоставлять в пользование или ограниченное пользование часть общего имущества в многоквартирном доме;
в соответствии с требованиями законодательства в установленном порядке надстраивать, перестраивать часть общего имущества в многоквартирном доме;
получать в пользование либо получать или приобретать в общую долевую собственность собственников помещений в данном доме земельные участки для осуществления жилищного строительства, возведения хозяйственных и иных построек и их дальнейшей эксплуатации;
осуществлять в соответствии с требованиями законодательства от имени и за счет собственных помещений в доме застройку прилегающих к такому дому выделенных земельных участков;
заключать сделки и совершать иные, отвечающие целям и задачам ТСЖ, действия;
в случае неисполнения собственниками помещений в многоквартирном доме своих обязанностей по участию в общих расходах в судебном порядке потребовать принудительного возмещения обязательных платежей и взносов;
потребовать в судебном порядке полного возмещения причиненных ТСЖ убытков в результате неисполнения собственниками помещений в многоквартирном доме обязательств по уплате обязательных платежей и взносов и оплате иных общих расходов.
Перечень прав товарищества должен содержаться в уставе ТСЖ. При этом устав может предусматривать и больший объем прав товарищества, чем в Жилищном кодексе Российской Федерации. Конечно, все права и полномочия ТСЖ, дополнительно предусмотренные в уставе, не должны вступать в противоречие с действующим законодательством Российской Федерации.

2. Обязанности ТСЖ:

обеспечивать выполнение требований действующего законодательства и устава товарищества;
заключать договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме с собственниками помещений данного дома, не являющимися членами ТСЖ;
выполнять в порядке, предусмотренном законодательством, обязательства по договору;
обеспечивать надлежащее санитарное и техническое состояние общего имущества в доме;
обеспечивать выполнение всеми собственниками помещений обязанностей по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с их долями в праве общей собственности на данное имущество;
обеспечивать соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в данном доме при установлении условий и порядка владения, пользования и распоряжения общей собственностью;
принимать меры, необходимые для предотвращения или прекращения действий третьих лиц, затрудняющих реализацию прав владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения собственников помещений общим имуществом в многоквартирном доме или препятствующих этому;
представлять законные интересы собственников помещений в данном доме, в том числе в отношениях с третьими лицами.

Следует отметить, что устав ТСЖ должен содержать конкретный перечень обязанностей товарищества. При этом устав может предусматривать и иные обязанности ТСЖ, хотя и не предусмотренные Жилищным кодексом Российской Федерации, но необходимые для полноценной реализации товариществом своих задач и не противоречащие действующему законодательству.

Каким образом строятся отношения в ТСЖ?

Отношения ТСЖ с его членами строятся на основании членства в нем. Отношения ТСЖ с собственниками, не являющимися членами ТСЖ, строятся на основании:

договоров о содержании и ремонте жилых помещений и общего имущества;
договоров предоставления коммунальных услуг.

Как строятся отношения между ТСЖ и управляющей организацией?

Ранее отмечалось, что ТСЖ вправе управлять многоквартирным домом самостоятельно, возложив обязанность осуществления этой деятельности на свои органы управления или включив в штат специалиста по управлению домом, либо привлекая управляющую организацию (управляющего) путем заключения с ней договора управления в соответствии со статьей 162 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Возможные схемы управления многоквартирным домом можно представить схематически:

Как реорганизуется и ликвидируется ТСЖ?

Реорганизация и ликвидация ТСЖ осуществляется на основании и в порядке, которые установлены гражданским законодательством.

В уставе ТСЖ могут быть установлены специальные нормы ликвидации ТСЖ и требования к этому процессу.

Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме (а не общее собрание членов ТСЖ!) обязано принять решение о ликвидации товарищества в том случае, если члены ТСЖ не обладают более чем 50 процентами голосов от общего количества собственников помещений в этом доме.

ТСЖ по решению общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме может быть преобразовано в жилищный или жилищно-строительный кооператив.

Кроме того, два и более ТСЖ могут создать объединение товариществ собственников жилья для совместного управления общим имуществом в многоквартирных домах.